La procedura di mediazione in materia condominiale

La procedura di mediazione in materia condominiale

di Giovanni Carini[1]

§ § §

abstract

This paper aims to deepen the relationship between condominium litigation and civil mediation, distinguishing the cases in which there is no obligation to make a prior attempt at mediation. the aspects concerning the deadlines and the consequences of the lack of prior mediation are heartbroken

 Keywords

Lawyer – mediation – condominium disputes – deadlines – alternative solutions to civil disputes.

abstract

Il presente contributo intende approfondire il rapporto tra il contenzioso in materia Condominiale e la mediazione civile, distinguendo i casi in cui non vi è l’obbligo del preventivo tentativo di mediazione.  Sono affrantati gli aspetti che riguardano i termini di decadenza e le conseguenze della mancata mediazione preventiva

parole chiave

Avvocato – mediazione – liti condominiali – termini di decadenza – soluzioni alternative alle liti civili.

Sommario: 1. Premessa – 2. come individuare le vicende soggette alla mediazione civile. 3. la mediazione nei giudizi di opposizione a delibera assembleare – 3.1 I termini e la giurisprudenza

§§§

1. Premessa. Uno degli equivoci più frequenti in materia di Mediazione civile e commerciale è che il procedimento in esame, ricorra tutte le volte in cui parte della questione da dirimere sia il condominio.

Accade infatti che, per esempio, per questioni risarcitorie ascrivibili all’Ente di gestione, come il caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dagli scarichi, si ricorra alla mediazione ritenendola obbligatoria. Tuttavia, per valutare se vi sia tale obbligo o meno, il riferimento normativo è chiaro ed è l’art. 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, come modificata dal Dlgs. n. 149/2022^[2]. Tale disposizione nel definire l’ambito di applicazione del procedimento in materia condominiale, prevede che esso si debba proporre per le controversie derivanti dalla violazione o l’errata applicazione delle disposizioni del Libro III, Titolo IV, Cap. II del Codice Civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, ossia tutte quelle violazioni delle norme dall’art. 1117 a 1139, c.c. e delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Dunque, non tutte le controversie in cui il condominio sia potenzialmente parte processuale, rientrano in detto procedimento, ma solo quelle circoscritte nell’anzidetto ambito normativo.

2. Come individuare le vicende soggette alla mediazione civile.

Le controversie che si possono considerare soggette alla mediazione obbligatoria sono, a titolo esemplificativo e non esaustivo, quelle attinenti:

• alla violazione delle norme sulle parti comuni;
• alla violazione delle norme che disciplinano le facoltà di godimento dei condomini;
• alla violazione delle norme sulle competenze dell’assemblea;
• alla violazione delle norme sulle attribuzioni e competenze dell’amministratore;
• alla violazione delle norme sui valori millesimali e quindi alla redazione o rifacimento delle tabelle;
• alla violazione delle norme del regolamento di condominio;
• alla violazione delle norme sul pagamento dei contributi per la gestione delle parti comuni.

Tornando all’esame delle questioni risarcitorie, in linea generale si può affermare che, quando viene in esame solo il danno derivato dalla cosa in custodia, si verte un’ipotesi risarcitoria pura che esula dalla gestione o manutenzione della cosa comune, per cui non va esperito il tentativo di mediazione ma la negoziazione[3], nei limiti di materia e valore previsti da quest’ultima normativa [4].

In concreto la fattispecie risarcitoria in esame ex art. 2051, c.c. non rientra nelle ipotesi di violazione o errata applicazione delle norme contemplate dall’art. 71quater delle disp. Att. C.c., tutte le volte in cui non sia oggetto della domanda anche la richiesta di manutenzione/riparazione del bene, ma solo quella di risarcimento del danno.

3. la mediazione nei giudizi di opposizione a delibera assembleare.

L’ipotesi più frequente è quella in cui la mediazione venga esperita, nel giudizio di opposizione ad una delibera adottata dall’assemblea dei condomini.

Si ricorda che l’art. 1137 c.c.[5] prevede che è possibile richiedere l’annullamento delle delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ricorrendo all’autorità giudiziaria nel termine perentorio di trenta giorni dalla deliberazione per i dissenzienti o astenuti, e dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti.

Trattasi delle ipotesi di annullabilità delle delibere che sono quelle più frequenti, esulando dall’effetto decadenziale i casi di nullità che possono essere fatti valere in ogni tempo.[6]

2.1. i termini e la giurisprudenza. Nel caso di annullabilità il termine surrichiamato è perentorio e la sua inosservanza, determina la decadenza dalla possibilità di proporre la opposizione alla delibera e, dunque di ottenerne l’annullamento.

In proposito, l’art. 8 del D.lgs. 4.3.2010 n. 28 al comma 2°, prevede che, la proposizione della domanda di mediazione “impedisce la decadenza per una sola volta” dalla facoltà di proporre opposizione giudiziaria avverso la delibera. Dunque nel giudizio di opposizione, la mediazione “blocca” la maturazione del termine di decadenza che comincia a decorrere nuovamente, solo dalla fine del procedimento.

Fatta tale premessa di ordine generale, proprio in materia condominiale, il meccanismo procedurale in questione, presenta dei risvolti peculiari di cui si deve tenere conto, onde evitare di incorrere nella sanzione della improcedibilità a causa della intempestiva proposizione della procedura.

La prima questione su cui soffermarsi è cosa s’intenda per l’impedimento della decadenza, essendo una questione oggetto di dibattito giurisprudenziale.

In precedenza ho utilizzato volutamene il termine generico e giuridicamente atecnico “blocco” del termine di decadenza, in quanto accade spesso che la mediazione venga proposta quando una porzione o quasi tutto il termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c. sia già decorso dalla data dell’assemblea il condomino presente e della comunicazione della delibera per quello assente, per cui si ci è posti il problema se al termine del procedimento, la parte opponente possa fruire di un nuovo termine di trenta giorni per incardinare il giudizio di opposizione o se invece si debbano detrarre i giorni già trascorsi fino alla proposizione del procedimento di mediazione.

Nel primo caso si è in presenza di una ipotesi di interruzione del termine (in nota per il rifermento normativo art 2945 cpc), nel secondo caso di sospensione.

Al riguardo va, innanzitutto, richiamata la norma che disciplina l’ipotesi in esame che prima della novella era l’art. 5 del D.lgs. n. 28/2010 prevedeva che: “dal momento della comunicazione alle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e dalla stessa data impedisce altresì la decadenza per una sola volta.  Ma se fallisce il tentativo, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza dal deposito del verbale di cui all’art. 11 presso la Segreteria dell’Organismo”.

La nuova formulazione di tale norma, contenuta nell’art. 8 n. 2 del testo riformato, riproduce in gran parte quella precedente, solo con delle integrazioni che comunque non modificano i parametri di valutazione dell’effetto che consegue alla proposizione della mediazione nella ipotesi in esame.

In particolare la nuova formulazione aggiunge l’ulteriore frase “la parte può a tal fine, comunicare, senza formalità, all’altra parte la domanda di mediazione già presentata all’Organismo di mediazione, fermo l’obbligo dell’Organismo di procedere ai sensi del comma 1)”.

Dunque esaminando l’assetto normativo, una prima considerazione è che il dies a quo dell’effetto giuridico in esame, non è quello della presentazione della domanda di mediazione e del relativo deposito, bensì quello della comunicazione della istanza alla parte contro-interessata.

Supporta tale interpretazione, l’esplicita dizione letterale della norma sia nella formulazione precedente che in quella attuale, prevedendo entrambe espressamente la frase: “dal momento della comunicazione”.

In verità non sono mancate le voci contrarie a tale interpretazione[7] ed il comune denominatore di tale orientamento, è la considerazione che l’adempimento della tempestiva comunicazione è affidato ad un terzo (l’Organismo di mediazione) sottratto, quindi, alla disponibilità delle parti, per cui, pur presentando la istanza entro il termine utile, ossia entro il trentesimo giorno, la parte può trovare a subire eventuali inadempienze dell’Organismo di mediazione o dell’Ente postale o comunque, di disservizi di altri enti abilitati alla comunicazione.

Su tali presupposti, pertanto, alcuni giudici sono pervenuti alla conclusione di escludere il chiaro dato letterale di applicare il parametro della opportunità e tutela della parte istante.

Tuttavia, la chiara dizione della norma ha indotto la giurisprudenza maggioritaria ad orientarsi per l’interpretazione letterale e, quindi, a propendere per la tesi secondo cui la domanda di mediazione per produrre effetti sulla decadenza deve giungere nella sfera di conoscenza della parte invitata, in quanto atto recettizio.

Il sistema decadenziale nella materia condominiale, è particolarmente insidioso proprio per la peculiarità del procedimento.

Va ricordato che la mediazione deve esaurirsi nel termine di novanta giorni, prorogabili di ulteriori novanta su espresso consenso per iscritto delle parti[8].

Rimandando alla disamina della natura del termine in questione e data l’incertezza in ordine alle conseguenze della sua inosservanza, la questione è di particolare rilevanza allorquando si è in presenza dell’effetto decadenziale.

Difatti, accade molto di frequente che la mediazione si protragga oltre detto termine e, in tal caso, bisogna domandarsi se tale evento incida o meno anche sulla decadenza dalla possibilità di proporre una tempestiva impugnazione in sede giudiziale o, se, comunque, permanga l’effetto impeditivo della decadenza anche oltre il termine predetto per portarla a compimento,  soprattutto in materia condominiale in quanto trattasi di un procedimento a formazione progressiva, ai sensi dell’art. 5ter del d.lgs. 28/2010[9].

Naturalmente la soluzione della questione alberga nella interpretazione della natura del termine per definire la mediazione.

Se, infatti, si dovesse propendere per la perentorietà del termine, è ovvio che il suo inutile decorso potrà incidere anche sulla decadenza e, perfino sulla validità della mediazione[10], mentre in caso contrario, il termine decadenziale sarebbe impedito anche oltre lo spirare del termine utile per la chiusura del procedimento.

Tuttavia, ammettere la prima ipotesi significherebbe, a mio avviso, porsi in posizione diametralmente opposta alla ratio legis, essendo necessario che, nel corso della mediazione e nella incertezza della sua infruttuosità, l’opponente sia costretto a proporre l’azione giudiziaria, per ovviare al rischio di incorrere negli imprevisti del procedimento, superando il termine finale.

Altro argomento che va approfondito è se, comunque, in pendenza del procedimento per proporre il giudizio di impugnazione, continui ad essere interrotto, fino allo spirare del procedimento nei termini legislativamente previsti, o se invece come da taluni ipotizzato, a seguito della Riforma Cartabia, il termine per proporre la impugnazione scada in ogni caso nei 30 giorni dalla comunicazione del procedimento alla parte convocata anche se esso è ancora in corso[11].

Detto dubbio interpretativo scaturisce, a seguito della modifica con la Riforma Cartabia, che all’art. 8 del Dlgs 28/2010 al comma 2, prevede che la domanda di mediazione impedisce la decadenza per una sola volta dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 proviene alla parte convocata, superando la dizione del precedente art. 5 comma 6, del medesimo decreto che invece individuava il decorso di tale termine, dal deposito del verbale negativo di mediazione presso la sede dell’organismo[12].

L’interpretazione come peraltro chiarito anche da una recente ordinanza[13] del Tribunale di Napoli, non appare condivisibile sia sotto il profilo giuridico sia perché non conforme alla ratio legis.

Infatti secondo il condivisibile ragionamento del giudice del Tribunale Partenopeo, con la ordinanza richiamata, il contenuto della norma predetta nella formulazione post Cartabia, non può significare che il termine per proporre l’azione di opposizione alla delibera decorra comunque e nonostante la pendenza del procedimento che invece, deve ritenersi interrotto fino alla conclusione di esso.

Ciò in primo luogo perché la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale e, tale condizione si può considerare avverata se il primo incontro dinnanzi al mediatore si conclude senza l’accordo di conciliazione e, quindi col c.d. verbale negativo che può formalizzarsi nel rispetto dei termini previsti per la conclusione della procedura, anche dopo il primo incontro. Ne discende che poiché la domanda giudiziaria prima della definizione della condizione di procedibilità, è per l’appunto improcedibile, non è ipotizzabile un obbligo decadenziale di proposizione della domanda giudiziaria nel corso della mediazione prima che essa si concluda infruttuosamente.

Inoltre tale interpretazione è quella più attinente e coerente alla ratio legis, considerato che è pacifico che lo scopo della mediazione è quello deflattivo di prevenire l’insorgere del contenzioso, mentre secondo la diversa interpretazione esso non si potrebbe raggiungere, tenuto conto che peraltro il primo incontro deve essere fissato dall’Organismo non prima di venti giorni e non oltre i quaranta giorni dalla domanda.

Al riguardo è significativo l’orientamento espresso da alcune decisioni giurisprudenziali che proprio in materia condominiale, e precisamente nella ipotesi della soccombenza virtuale a seguito della sostituzione di delibera invalida, hanno ritenuto che in taluni casi, le conseguenze di una mancata mediazione preventiva al giudizio, ma proposta successivamente al suo incardinamento, possano ricadere su colui che propone il giudizio di opposizione.

Questo in quanto la delibera condominiale, al pari di quella societaria,  può  essere oggetto di   possibile  revoca in sanatoria attraverso la sostituzione  di essa con una delibera legittima sul medesimo argomento.

Difatti, nell’ipotesi in cui il condominio abbia adottato tale soluzione a seguito dell’incardinamento del giudizio ed in mancanza della preventiva proposizione della mediazione dell’opponente, poi disposta dal Giudice in caso di giudizio, la proposizione della mediazione in via preventiva, avrebbe potuto sortire lo stesso effetto realizzando quella funzione deflattiva che le è propria in luogo del giudizio e dei relativi oneri.

In tale ipotesi le conseguenze del giudizio    possono essere quelle di una diversa regolamentazione, rispetto alle ipotesi normali, delle spese processuali che in ragione della soccombenza virtuale dovrebbero potenzialmente spettare all’opponente – virtuale vincitore e che gli potrebbero essere negate in tutto o in parte, tramite la compensazione totale o parziale o in casi più estremi addirittura essere a lui accollate.

I casi affrontati in merito dalla giurisprudenza sono variegati[14] ma il comune denominatore che può espungersi dalle decisioni, è quello che nella ipotesi di cessazione della materia del contendere preventiva al giudizio è prudente adottare tutti quegli accorgimenti e comportamenti idonei a sottrarre al processo un contenzioso ormai esauritosi salvo che l’impossibilità a definirlo non sia riconducibile ad un comportamento omissivo di una delle parti, nel contesto delle regole e finalità su cui si fonda il procedimento di mediazione.

Anche la Suprema Corte, con la sentenza a SSUU[15], nello scrutinare la questione sottoposta al suo vaglio, pone in risalto il profilo della maggior efficacia funzionale della mediazione preventiva, essendo essa sottesa ad evitare la introduzione della lite e non a supplire il rimedio conciliativo riservato al giudice infra-processuale (ex art. 187 cpc).

Redatto al 10.01.2025

[1] Avvocato Cassazionista del Foro di Napoli, consigliere Ordine Avvocati di Napoli, mediatore civile iscritto presso l’Albo tenuto presso il ministero di Giustizia, Formatore iscritto presso l’elenco tenuto presso il Ministero di Giustizia

^[2] ART. 71 quater Disp. Att. c.c. – Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice..

[3] Tribunale di Milano, ordinanza del 15.12.2020.

[4] D.L. 12 settembre 2014, n. 132, conv., con mod., in l. 10 novembre 2014, n. 162, all’art. 3, chi intenda esercitare in giudizio un’azione in materia di risarcimento del danno da circolazione di veicoli e natanti; proporre in giudizio una domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti 50.000 €, ad eccezione delle controversie assoggettate alla disciplina della c.d. mediazione obbligatoria, deve azionare la negoziazione.

[5] Art. 1137 Codice Civile – Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. III. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

[6] Cassazione SS UU n. 9839/2021: “In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni” – e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all’“ordine pubblico” o al “buon costume”; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all’art. 1137 cod. civ.” e la  relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, secondo comma, cod. civ.”.

[7] Tribunale civile Roma n. 10502/2020; Tribunale civile Brindisi n. 260/2022 del 23.02.2022.

[8] Art. 6 (Durata) – D.lgs. n. 28/2010 (attuale formulazione) 1. Il procedimento di mediazione ha una durata non superiore a tre mesi, prorogabile di ulteriori tre mesi dopo la sua instaurazione e prima della sua scadenza con accordo scritto delle parti.

[9]L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa.

[10] Tribunale di Salerno, I sezione civile, n. 3851/2023.

[11] Tribunale di Napoli, VI sezione civile – sentenza del 5 aprile 2024 – n. 3743 GU Dr.ssa Roberta De Luca

[12] In tal senso Tribunale di Napoli, Sez. IV, 20.09.2023, sentenza n. 8555, giudice Valentina Valletta.

[13] Ordinanza del 13.03.2024 emessa dal Tribunale di Napoli – Dr. Pastore Alinante nel giudizio rg. 22072/2024.

[14] Tribunale di Roma, V sezione civile, n. 5828/2023.

[15] Cassazione SSUU n. 3452/2024.

_______________

Per gli orientamenti giurisprudenziali aggiornati su questo tema, consulta la scheda tematica nell’Osservatorio Giurisprudenziale.