Le controversie in materia di locazione sono tra le più frequenti nel diritto civile italiano: canoni non pagati, immobili restituiti in condizioni deteriorate, contratti risolti anticipatamente, depositi cauzionali trattenuti senza giustificazione. Conflitti spesso logoranti, che consumano mesi e risorse preziose se affidati esclusivamente al percorso giudiziario. Da non confondere con il comodato, materia distinta soggetta anch’essa a mediazione obbligatoria.
La legge italiana, con il D.Lgs. 28/2010, profondamente riformato dal D.Lgs. 149/2022 e dal D.M. 150/2023, ha inserito le controversie in materia di locazione tra le materie per cui il tentativo di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Prima di potersi rivolgere al giudice, le parti sono tenute per legge a tentare la mediazione.
Che cos’è la mediazione nelle liti di locazione?
La mediazione è un procedimento riservato nel quale un mediatore professionista e imparziale facilita il dialogo tra locatore e conduttore, aiutandoli a trovare un accordo che entrambi riconoscano come equo. Il mediatore non decide: accompagna le parti verso una soluzione che appartiene loro. L’accordo raggiunto in mediazione, una volta omologato, ha la stessa efficacia di un titolo esecutivo: è immediatamente azionabile, senza necessità di ulteriori giudizi.
Quanto dura e quanto costa?
Il procedimento di mediazione ha una durata massima di tre mesi dal deposito della domanda, prorogabile di ulteriori tre mesi su accordo delle parti comunicato all’organismo prima della scadenza (art. 6 D.Lgs. 28/2010). I costi sono significativamente inferiori rispetto a un giudizio ordinario e sono regolati per legge in base al valore della controversia. Sono previste agevolazioni fiscali: le spese di mediazione vengono restituite come credito d’imposta dallo Stato fino a € 600,00 ed il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro fino a 100.000 euro.
Perché scegliere Adierre Cameco?
Adierre Cameco è un Organismo di Mediazione riconosciuto dal Ministero della Giustizia, con sede a Napoli. I nostri mediatori sono specializzati nelle controversie locatizie e conducono ogni procedimento con riservatezza, competenza tecnica e attenzione alle relazioni tra le parti, perché spesso locatore e conduttore si trovano a dover continuare a interagire anche dopo la lite.
Il quadro normativo: codice civile e leggi speciali
La locazione è disciplinata, nelle sue linee generali, dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile (Libro IV, Titolo III, Capo VI), che ne fissano la definizione e la disciplina comune a ogni tipologia di bene locato. A questa disciplina generale si affiancano le leggi speciali che governano, con regole proprie, le locazioni di immobili urbani: la legge 27 luglio 1978, n. 392, tuttora applicabile alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo (commerciale, artigianale, professionale), e la legge 9 dicembre 1998, n. 431, che regola le locazioni ad uso abitativo, introducendo il canale del canone concordato accanto a quello libero. È proprio la sovrapposizione tra disciplina codicistica e normativa speciale -unita alla frequente imprecisione dei contratti nel richiamarle -a generare buona parte del contenzioso locatizio: dalla legittimità del recesso, alla misura degli oneri accessori, alla disciplina applicabile in caso di cambio di destinazione d’uso dell’immobile.
Le controversie locatizie più frequenti in mediazione
Oltre alla morosità nel pagamento del canone -la causa più diffusa di conflitto- la prassi mediativa di Adierre Cameco registra con regolarità controversie su: adeguamento ISTAT del canone e sua debenza; ripartizione e rendicontazione degli oneri accessori (art. 9, legge n. 392/1978); trattenuta, restituzione o corretta quantificazione del deposito cauzionale a fine locazione; legittimità della disdetta per finita locazione o del diniego di rinnovo alla prima scadenza; recesso del conduttore per gravi motivi ai sensi dell’art. 4 della legge n. 392/1978; sublocazione o cessione del contratto non autorizzate dal locatore; imputazione dei danni riscontrati alla riconsegna dell’immobile e loro quantificazione. Si tratta, in larga parte, di controversie che hanno ad oggetto importi contenuti e rapporti destinati talvolta a proseguire (si pensi alla locazione commerciale in corso), circostanze che rendono la mediazione particolarmente idonea a comporre l’interesse economico delle parti senza i tempi e i costi di un giudizio, ordinario o di sfratto che sia.
Come si svolge la mediazione: aspetti procedurali essenziali
Il procedimento si apre con il deposito della domanda di mediazione presso un organismo iscritto, come Adierre Cameco; il primo incontro tra le parti deve tenersi non prima di venti e non oltre quaranta giorni da tale deposito, salvo diverso accordo (art. 8, D.Lgs. 28/2010). Nelle materie di cui all’art. 5, comma 1 -tra cui rientra la locazione- le parti partecipano assistite dai rispettivi avvocati (art. 8, comma 5, D.Lgs. 28/2010). Va inoltre ricordato che la mediazione in materia locatizia può essere disposta dal giudice nel corso di un giudizio già instaurato, anche in grado di appello, con ordinanza motivata (art. 5-quater, D.Lgs. 28/2010): anche in tal caso il suo esperimento costituisce condizione di procedibilità della domanda. La mancata partecipazione, senza giustificato motivo, espone la parte inadempiente alla condanna, ai sensi dell’art. 12-bis D.Lgs. 28/2010, al versamento allo Stato di una somma pari al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio, oltre a costituire argomento di prova a suo sfavore nell’eventuale, successivo giudizio.
Sì. L’art. 5, comma 1, del D.Lgs. 28/2010 include la locazione tra le materie per cui l’esperimento della mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale, sia per il locatore sia per il conduttore.
La fase di convalida di sfratto e il relativo procedimento per morosità non sono soggetti al preventivo tentativo di mediazione; l’obbligo sorge se il procedimento, in caso di opposizione, prosegue con il mutamento del rito nella fase di merito. Restano invece sempre soggette a mediazione obbligatoria le altre controversie locatizie, come quelle su canone, manutenzioni, disdetta e rinnovo del contratto.
Il procedimento ha una durata massima di tre mesi dal deposito della domanda (art. 6 D.Lgs. 28/2010), prorogabile di ulteriori tre mesi su accordo delle parti comunicato all’organismo prima della scadenza.
Ai sensi dell’art. 12-bis D.Lgs. 28/2010, la mancata partecipazione senza giustificato motivo è valutata dal giudice come argomento di prova nel giudizio successivo e comporta la condanna, a favore dell’Erario, al versamento di una somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio.