Nota a Cass. civ., Sez. II, ord. 24 aprile 2026, n. 10978 (Pres. Scarpa, Rel. Trapuzzano)
di Marino Iannone
Con l’ordinanza n. 10978 del 24 aprile 2026 la Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione ha rigettato tanto il ricorso principale di un Condominio genovese quanto il ricorso incidentale del condomino controricorrente, chiudendo un contenzioso condominiale avviato nel 2016 e transitato per tre gradi di giudizio. La pronuncia merita l’attenzione dell’Osservatorio su un duplice piano: da un lato ribadisce, sia pure quale premessa di rito, un principio ormai consolidato in tema di mediazione civile obbligatoria; dall’altro fissa alcuni punti fermi di diritto condominiale sostanziale -nullità delle delibere che investono beni di proprietà esclusiva, obbligo di trasparenza del rendiconto ex art. 1130-bis c.c., riparto dell’indennizzo da irragionevole durata del processo -che interessano da vicino amministratori, condomini e, di riflesso, chi è chiamato a gestire la fase di mediazione propedeutica a questo tipo di controversie.
La vicenda
Il condomino Andrea Corrado Oliva impugnava davanti al Tribunale di Genova le delibere assembleari del 17 marzo 2016, relative a sei punti dell’ordine del giorno, tra cui l’approvazione di lavori di manutenzione su alcune “bocche di lupo” a servizio del proprio appartamento seminterrato e l’approvazione del rendiconto 2015 e del preventivo 2016. Esperita la mediazione obbligatoria -con partecipazione del condomino tramite il proprio difensore, munito di procura sostanziale- il Tribunale (sent. n. 720/2019) dichiarava la nullità della delibera quanto alle bocche di lupo e ne annullava altre parti; la Corte d’appello di Genova (sent. n. 205/2022) confermava l’impianto della decisione, salvo riformarla sul solo punto del riparto dell’indennizzo ex lege Pinto. Il Condominio proponeva ricorso per cassazione affidato a otto motivi; il condomino resisteva e proponeva ricorso incidentale su un unico motivo, relativo proprio al riparto dell’indennizzo Pinto.
1. Procura sostanziale e mediazione obbligatoria: la conferma di un orientamento granitico
Il primo motivo del ricorso principale contestava che la partecipazione alla mediazione obbligatoria fosse avvenuta, per il condomino Oliva, tramite il proprio difensore munito di procura sostanziale non autenticata, anziché di procura speciale autenticabile. La Cassazione respinge il motivo, ribadendo che, nel procedimento disciplinato dagli artt. 5, comma 1-bis, e 8 del d.lgs. n. 28/2010, la comparizione personale della parte davanti al mediatore può essere sostituita dalla comparizione di un rappresentante sostanziale — anche coincidente con il difensore che assiste la parte in giudizio — purché munito di procura scritta e sottoscritta dal rappresentato. Tale procura, precisa l’ordinanza, ha natura di negozio unilaterale, ricettizio e astratto ex art. 1392 c.c., distinto dalla procura alle liti: la sua validità non richiede alcuna autenticazione della sottoscrizione.
Si tratta di un principio che l’Osservatorio ha già avuto modo di catalogare in più occasioni. La stessa ordinanza richiama espressamente Cass. Sez. III, sent. n. 8473 del 27 marzo 2019 — già presente nel nostro archivio (cass-2019-8473) come “arresto storico” sulla natura informativa del primo incontro e sulla delegabilità della comparizione — e Cass. Sez. III, sent. n. 14676 del 31 maggio 2025 (cass-2025-14676), che ammette perfino il conferimento di un’unica procura per più controversie. Il medesimo principio, sotto un diverso angolo visuale, è alla base anche di Cass. Sez. I, sent. n. 18106/2024 (cass-2024-18106), già schedata dall’Osservatorio con riguardo alla distinzione tra procura ad litem e procura sostanziale al difensore.
Il valore di questa ordinanza, sul punto specifico della mediazione, sta dunque non nella novità del principio -che non vi è- ma nella sua applicazione a un contesto condominiale, terreno su cui l’Osservatorio ha già segnalato un fronte di attenzione crescente. Basti ricordare Cass. Sez. III, ord. n. 9608/2026 (cass-2026-9608), che ha chiarito come l’avvocato non possa cumulare il ruolo di parte e di assistente ai fini della condizione di procedibilità, Cass. Sez. II, sent. n. 12654/2026 (cass-2026-12654), sulla rilevabilità d’ufficio anche in sede di legittimità del difetto di mediazione in materia condominiale, e le più recenti Corte d’Appello di Napoli n. 3298/2026 e Tribunale di Napoli n. 9885/2026 (appello-na-2026-3298; trib-na-2026-9885), che si occupano rispettivamente della sanatoria della procedura viziata e dell’effetto interruttivo della decadenza ex art. 1137 c.c. Il quadro che ne risulta, letto in combinato disposto, è quello di una giurisprudenza che tende a un approccio sostanzialistico sulla partecipazione alla mediazione (chi comparve, con quali poteri, con quale effettività), ma resta rigorosa sulla necessità che la condizione di procedibilità sia comunque, e correttamente, assolta.
Ai fini della prassi degli Organismi di mediazione, la conferma è utile per la redazione dei verbali di primo incontro: è opportuno che il verbale dia atto espressamente della qualità del soggetto comparso in luogo della parte (rappresentante sostanziale munito di procura ad hoc, non mero procuratore alle liti) e alleghi la procura stessa, a prescindere dalla sua autenticazione.
2. Nullità della delibera che investe beni di proprietà esclusiva
Il nucleo più corposo della decisione riguarda la sorte della delibera nella parte in cui ha riapprovato lavori di manutenzione sulle “bocche di lupo” del seminterrato di proprietà esclusiva del condomino Oliva. La Cassazione conferma che tali manufatti, richiamando la risalente definizione di Cass. n. 1378/1970 quali varchi di aria e luce nel muro perimetrale, ovvero feritoie con griglie metalliche sul piano di calpestio del cortile, appartengono, salvo diversa e specifica destinazione funzionale, alla proprietà esclusiva dell’unità immobiliare a cui accedono, con conseguente esclusione delle relative spese di manutenzione dal novero degli oneri condominiali.
Da qui il principio, di portata generale: è nulla, e dunque sottratta al termine di impugnazione annuale di cui all’art. 1137 c.c., proprio delle delibere annullabili, la delibera assembleare che approvi l’esecuzione di lavori su beni di proprietà esclusiva, trattandosi di materia estranea alle competenze dell’assemblea. L’ordinanza chiarisce due corollari pratici rilevanti: in primo luogo, è irrilevante che la delibera abbia contestualmente esonerato il proprietario esclusivo dal riparto della spesa (l’esonero attiene al riparto, non alla competenza a deliberare); in secondo luogo, è del pari irrilevante il consenso dello stesso proprietario esclusivo all’intervento deliberato, stante il potenziale pregiudizio per gli altri condomini e l’estraneità della materia ai poteri assembleari, salvo il caso -qui non ricorrente- di limitazioni ai diritti individuali specificamente accettate nell’interesse comune.
Per gli amministratori la ricaduta operativa è immediata: prima di sottoporre a votazione lavori che coinvolgano elementi di confine tra proprietà comune ed esclusiva (bocche di lupo, ma il principio si estende a lucernari, terrazze di proprietà esclusiva, facciate di singole unità), occorre isolare la delibera dagli altri punti dell’ordine del giorno e valutare se la materia rientri davvero nella competenza assembleare, per evitare che l’intera votazione, o quantomeno il singolo punto, sia esposta a un’azione di nullità priva di termine di decadenza.
3. Il rendiconto condominiale e l’obbligo di trasparenza ex art. 1130-bis c.c.
Il secondo fronte sostanziale riguarda l’approvazione del rendiconto 2015 e del preventivo 2016. La Cassazione conferma l’invalidità della delibera nella parte in cui il bilancio ometteva di dare atto dei crediti del condomino derivanti da sentenze non definitive e delle somme incassate dal Condominio in forza di un decreto ingiuntivo: il rendiconto redatto per cassa deve iscrivere i crediti del condomino non nel periodo in cui sono stati semplicemente rivendicati, ma nell’esercizio in cui è intervenuto il relativo accertamento giudiziale, ancorché non passato in giudicato.
Sul piano dell’onere della prova, l’ordinanza ribadisce che l’amministratore non è tenuto a depositare spontaneamente la documentazione giustificativa del bilancio, ma deve consentire ai condomini che ne facciano richiesta di prenderne visione ed estrarne copia, a loro spese, prima dell’assemblea; è onere del condomino dimostrare che tale facoltà gli sia stata negata, ma è poi onere del Condominio, se vuole giustificare un rifiuto o un ritardo, provare l’inesigibilità della richiesta rispetto ai tempi e all’organizzazione dell’amministrazione. Nel caso di specie, la genericità del prospetto fornito (un foglio privo di intestazione, con aggiunte a penna) è stata ritenuta indice dell’assenza di adeguata pezza giustificativa, con conseguente violazione dell’obbligo di rendiconto e invalidità della delibera di approvazione.
4. Il riparto dell’indennizzo “legge Pinto” e i centri di interesse contrapposti
Il profilo forse più originale della decisione riguarda il ricorso incidentale del condomino, relativo al mancato riconoscimento, in suo favore, della quota dell’indennizzo ottenuto dal Condominio per l’irragionevole durata di un giudizio ex lege n. 89/2001. La Cassazione respinge il motivo ed enuncia il seguente principio di diritto:
«Nell’ipotesi in cui il condominio abbia ottenuto l’indennizzo per la non ragionevole durata del processo svoltosi contro un condomino, detto indennizzo non deve essere ripartito anche in favore del medesimo condomino titolare di un interesse confliggente nella lite intrapresa, indipendentemente dal fatto che questi abbia agito autonomamente per ottenere l’equa riparazione.»
Il ragionamento richiama, per identità di ratio, l’orientamento già consolidato in tema di ripartizione delle spese di lite tra condominio e condomino soccombente o vittorioso in giudizi che li vedano reciprocamente contrapposti: la controversia scinde l’unità condominiale in due centri di interesse autonomi, sicché ciascuno di essi sopporta le conseguenze, favorevoli o sfavorevoli, della propria posizione processuale. Il condomino che abbia notificato formale dissenso alla lite promossa dall’assemblea a maggioranza (nella specie, il procedimento ex lege Pinto) non può beneficiare a posteriori dell’esito favorevole di un’iniziativa a cui si è opposto e alle cui spese non ha contribuito, restando libero, se lo riteneva, di agire autonomamente per ottenere l’equo indennizzo, diritto che la legge riconosce a ciascuna parte processuale indipendentemente dalla soccombenza.
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