Mediazione civile e Diritti Reali: dalla Firma dell’accordo al trasferimento Immobiliare

Avv. Marino Iannone

Avvocato Cassazionista — Responsabile Scientifico e Responsabile ODM

Adierre Cameco S.r.l. — Organismo di Mediazione e Ente di Formazione

Il problema pratico

Chi pratica la mediazione civile su controversie che coinvolgono diritti reali immobiliari (compravendite, divisioni, usucapioni, diritti di servitù) si trova prima o poi di fronte a una domanda apparentemente semplice: se le parti raggiungono un accordo in mediazione che ha per oggetto un diritto reale su un immobile, dove si deve firmare quell’accordo? E il notaio deve essere presente nella sala della mediazione, oppure le parti possono spostarsi nel suo studio?

La domanda non è banale. La risposta, che richiede di tenere insieme la disciplina processuale della mediazione, il diritto sostanziale dei contratti e le regole dell’ordinamento notarile, ha implicazioni concrete sull’organizzazione della procedura, sulle scelte delle parti e dei loro difensori, e sulla validità stessa dell’accordo ai fini della sua trascrizione nei registri immobiliari.

Appare opportuno analizzare il problema e proporre soluzioni operative, distinguendo con precisione ciò che la legge impone da ciò che è semplicemente prassi consolidata.

Il D.Lgs. 28/2010, come novellato dalla Riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022), dedica l’art. 11 alla disciplina dell’accordo di conciliazione. Il co. 3, nella sua formulazione vigente, stabilisce che:

Art. 11, co. 3, D.Lgs. 28/2010 (testo vigente)

Se con l’accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall’articolo 2643 del codice civile, per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione dell’accordo di conciliazione deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.

La norma è chiara nel suo obiettivo: consentire che il verbale di accordo raggiunto in mediazione, senza necessità di un separato atto notarile, possa essere direttamente trascritto nei registri immobiliari, con tutti gli effetti di opponibilità ai terzi che ne conseguono.

Per ottenere questo risultato, però, la sottoscrizione dell’accordo deve essere autenticata da un pubblico ufficiale: nella pratica, quasi sempre un notaio.

Ed è qui che sorge il problema della contestualità: se il verbale di mediazione deve essere sottoscritto dalle parti davanti al mediatore, e se quella stessa sottoscrizione deve essere autenticata dal notaio, diventa indispensabile che mediatore e notaio si trovino nello stesso luogo, nello stesso momento.

Il vincolo dell’autenticazione notarile: che cosa impone la legge

L’autenticazione della firma è disciplinata dall’art. 2703 c.c. e dalle norme della Legge Notarile (L. 89/1913). Il notaio certifica che la firma è stata apposta, o riconosciuta come propria, in sua presenza. Non è possibile autenticare a distanza una firma già apposta: il pubblico ufficiale deve essere fisicamente presente nel momento in cui il sottoscrittore firma.

Questo vincolo è strutturale, non derogabile per accordo tra le parti. Ne consegue che, se si vuole che il verbale di mediazione produca effetti traslativi diretti e sia trascrivibile ai sensi dell’art. 2643 c.c., la firma delle parti sull’accordo deve avvenire alla presenza simultanea del mediatore (che redige e sottoscrive il verbale) e del notaio (che autentica le sottoscrizioni).

Detto altrimenti: il problema non è solo geografico (dove si firma), ma anche temporale (quando si firma). Non è possibile -salvo le soluzioni alternative più innanzi illustrate- che le parti firmino prima davanti al mediatore e poi si rechino dal notaio per far autenticare quelle stesse firme già apposte.

Le soluzioni operative

Il problema ha diverse soluzioni praticabili. La scelta tra esse dipende dagli obiettivi delle parti (vogliono la trascrizione immediata del verbale di mediazione, oppure sono disponibili a un rogito successivo?), dalle condizioni pratiche (disponibilità del notaio, urgenza, costi) e dalla complessità dell’operazione immobiliare.

La soluzione più immediata e giuridicamente inattaccabile è quella di far intervenire il notaio direttamente presso i locali dell’organismo di mediazione, al termine, o anche nel corso, della sessione di mediazione.

L’art. 106 della Legge Notarile consente al notaio di ricevere atti fuori dal proprio studio, nel rispetto dei limiti territoriali della propria competenza distrettuale. Non vi è alcun ostacolo normativo a che il notaio si rechi presso la sede dell’ODM: è una questione di accordo organizzativo tra le parti, i loro difensori, il notaio e l’organismo.

In questo caso, il verbale di mediazione e l’autenticazione notarile avvengono contestualmente, nello stesso luogo, davanti agli stessi soggetti. Il verbale così formato è immediatamente trascrivibile. Il procedimento è unitario, non c’è sdoppiamento di luoghi né di momenti.

Questa soluzione è particolarmente indicata quando le parti intendono ottenere la trascrizione immediata dell’accordo, senza ulteriori passaggi, e quando l’operazione è già definita in tutti i suoi elementi essenziali prima dell’incontro di mediazione.

Vi è poi l’ipotesi, organizzativamente più semplice, poiché non richiede il coordinamento preventivo con il notaio per la sessione di mediazione. È preferibile quando gli elementi dell’accordo non sono ancora completamente definiti al momento della mediazione, quando il valore dell’operazione rende meno decisivo il beneficio fiscale connesso al verbale omologato, o quando ragioni pratiche rendono impossibile la presenza del notaio alla sessione.

La struttura si articola in due momenti distinti:

Primo momento, in sede ODM: le parti raggiungono l’accordo in mediazione. Il verbale di conciliazione documenta l’intesa raggiunta in tutti i suoi elementi (oggetto, corrispettivo, eventuali condizioni, tempistiche per il rogito). Il verbale è sottoscritto dalle parti, dagli avvocati e dal mediatore. La procedura di mediazione si conclude con esito positivo in questo momento, interamente all’interno dei locali dell’organismo.
Secondo momento, in studio notarile: il rogito notarile dà esecuzione all’accordo, trasferendo il diritto reale nella forma dell’atto pubblico. Il notaio opera nel proprio studio, nelle modalità ordinarie. L’accordo di mediazione è allegato all’atto o richiamato come titolo causale del trasferimento.

In questa struttura, il verbale di mediazione non è di per sé il titolo traslativo: è l’atto che documenta l’accordo e impegna le parti a concludere il contratto definitivo. Il trasferimento del diritto reale avviene con il rogito. Non si pone quindi alcun problema di contestualità: mediatore e notaio operano in momenti e luoghi diversi, perché svolgono funzioni diverse.

Questa soluzione è compatibile con tutte le esigenze pratiche ordinarie. Per esempio il verbale di mediazione omologato dal presidente del tribunale costituisce titolo esecutivo per l’adempimento dell’obbligo di contrarre, garantendo alle parti la tutela giurisdizionale in caso di inadempimento.

Vi sarebbe, poi, ipotesi di accordo con Firma digitale e autenticazione a distanza

Con lo sviluppo della mediazione telematica (art. 8-bis D.Lgs. 28/2010, come introdotto dalla Riforma Cartabia), si apre la prospettiva di utilizzo di strumenti di firma digitale certificata che consentano l’autenticazione a distanza. Il notaio potrebbe autenticare la firma digitale delle parti nell’ambito di una sessione telematica, verificando l’identità dei sottoscrittori attraverso i sistemi di videoconferenza e firma elettronica qualificata.

Questa soluzione è la più avanzata sul piano tecnologico ma anche la più complessa sul piano normativo, poiché richiede che gli strumenti utilizzati siano pienamente conformi alle disposizioni sull’atto pubblico informatico (D.Lgs. 82/2005, Codice del Consumo digitale) e alle regole deontologiche e ordinamentali del notariato. È una soluzione percorribile, ma che richiede una verifica puntuale caso per caso.

Una distinzione che conta: accordo traslativo vs. obbligo di contrarre

Vale la pena soffermarsi su una distinzione dogmatica che orienta la scelta tra le soluzioni illustrate, e che nella pratica viene talvolta trascurata.

Il verbale di mediazione può contenere due tipi di accordo strutturalmente diversi:

Un accordo che produce direttamente l’effetto traslativo del diritto reale (art. 1376 c.c.: il contratto ha effetto reale con il semplice consenso). In questo caso, il verbale è già il titolo del trasferimento, e per renderlo trascrivibile è necessaria l’autenticazione notarile delle firme ai sensi dell’art. 11, co. 3 D.Lgs. 28/2010.
Un accordo che impegna le parti a concludere successivamente il contratto traslativo (contratto preliminare o impegno equipollente). In questo caso, il verbale documenta l’obbligo di contrarre, non il trasferimento stesso. L’effetto reale si produce con il rogito successivo. Non è necessaria l’autenticazione notarile per la validità dell’accordo di mediazione; essa sarà necessaria per il rogito.

Nella pratica, la prima struttura, quella che consente la trascrizione diretta del verbale — presenta un vantaggio fiscale rilevante: l’art. 17, co. 3 D.Lgs. 28/2010 prevede l’esenzione dall’imposta di registro per i verbali di accordo omologati fino a un valore di 100.000 euro. Il rogito notarile successivo sconta invece l’imposta di registro ordinaria, le imposte ipotecaria e catastale e le spese notarili piene. Quando il valore dell’operazione rientra nella soglia di esenzione e gli elementi dell’accordo sono già definiti in tutti i loro aspetti essenziali, la Soluzione A — con il notaio presente alla sessione di mediazione — è quella fiscalmente più vantaggiosa e strutturalmente più efficiente. La Soluzione B resta preferibile quando la complessità dell’operazione rende difficile raggiungere in sede di mediazione una definizione completa di tutti gli aspetti dell’accordo, o quando il valore supera la soglia di esenzione rendendo il differenziale fiscale meno determinante.

Implicazioni per avvocati e mediatori

Il quadro illustrato ha conseguenze operative dirette per i professionisti che partecipano o gestiscono procedure di mediazione su diritti reali:

L’avvocato che assiste la parte in una mediazione su diritti immobiliari deve valutare, prima dell’incontro, quale struttura intende perseguire per l’accordo, e concordarla con la controparte e il suo difensore. La scelta condiziona l’organizzazione della sessione.
Se si opta per la trascrizione immediata del verbale (prima ipotesi), il notaio deve essere preventivamente coinvolto e disponibile a presenziare alla sessione di mediazione, o quanto meno al momento della sottoscrizione dell’accordo.
Se si opta per il rogito successivo (seconda ipotesi), la mediazione si conclude con la sola sottoscrizione del verbale da parte di mediatore, parti e avvocati. Il notaio interviene nella fase successiva, nel proprio studio, nelle modalità ordinarie.
Il mediatore non ha, in nessuna delle soluzioni illustrate, il compito di organizzare la presenza del notaio: questo onere ricade sulle parti e sui loro difensori. Il mediatore deve però essere disponibile a gestire la sessione tenendo conto dei tempi necessari per la redazione dell’accordo nella forma adeguata.

Conclusione

La mediazione su diritti reali immobiliari è pienamente praticabile e, quando conduce all’accordo, produce effetti giuridicamente solidi, purché si scelga con consapevolezza la struttura adeguata al caso concreto.

Il problema della contestualità tra mediatore e notaio è reale, ma non è un ostacolo insuperabile: è un problema organizzativo che ha soluzioni chiare, praticabili e prive di ambiguità giuridica. Quando il valore dell’accordo rientra nella soglia di esenzione fiscale e gli elementi essenziali sono già definiti, la soluzione ottimale è coinvolgere il notaio direttamente nella sessione di mediazione. Il verbale omologato sarà immediatamente trascrivibile e fiscalmente esente. Quando invece la complessità dell’operazione o ragioni pratiche lo rendano preferibile, le parti concludono la mediazione nei locali dell’organismo, documentano l’intesa nel verbale, e danno esecuzione al trasferimento davanti al notaio in un momento successivo.

Quando invece le parti abbiano interesse alla trascrizione immediata del verbale, la soluzione è quella di coinvolgere il notaio già nella fase della mediazione, facendolo intervenire direttamente nella sede dell’organismo per autenticare le sottoscrizioni contestualmente alla loro apposizione.

La mediazione, in sintesi, non è incompatibile con la complessità del diritto immobiliare: richiede semplicemente che avvocati, mediatori e notai collaborino con la stessa competenza tecnica che ciascuno di essi porta nel proprio ambito professionale.

Riferimenti normativi

D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28 — Mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali (artt. 11, co. 3; 17, co. 3; 8-bis)

D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 — Riforma Cartabia

D.M. 24 ottobre 2023, n. 150 — Regolamento organismi di mediazione (artt. 2, lett. l; 35, lett. c)

Codice civile: artt. 1376, 2643, 2703

L. 16 febbraio 1913, n. 89 — Legge Notarile (art. 106)

D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82 — Codice del consumo digitale

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