In breve. Per la Cassazione (ord. n. 24125/2026) il leasing immobiliare non rientra tra i «contratti bancari e finanziari» dell’art. 5 D.Lgs. 28/2010: la mediazione non è condizione di procedibilità, ma resta disponibile come mediazione volontaria o demandata dal giudice.
Prima di ogni causa civile c’è una domanda che l’avvocato si pone, o dovrebbe porsi: questa controversia rientra tra quelle per cui la mediazione è condizione di procedibilità? Con l’ordinanza n. 24125 del 27 luglio 2026 la Corte di cassazione ha risposto per il leasing immobiliare, e la risposta è negativa.
Il principio
Secondo la massima ufficiale, il riferimento dell’art. 5 del D.Lgs. 28/2010 ai «contratti bancari e finanziari» richiama la disciplina dei contratti bancari del codice civile e del Testo unico bancario, nonché la contrattualistica degli strumenti finanziari del Testo unico della finanza. Non si estende, quindi, al leasing immobiliare. Il leasing ha certamente finalità di finanziamento, ma queste sono funzionali all’acquisto o all’utilizzo di un bene specifico.
La Corte si muove in continuità con un proprio precedente (Cass. n. 15200/2018) e con l’indirizzo che legge in modo restrittivo l’elenco delle materie. Nello stesso solco si colloca l’esclusione della fideiussione in favore del cliente della banca (Cass. n. 31209/2022).
E dopo la riforma?
La vicenda è stata decisa sulla base della disciplina anteriore alla riforma Cartabia, ma il principio resta attuale. L’art. 5, comma 1, vigente, verificato sul testo ufficiale, ha ampliato l’elenco: associazione in partecipazione, consorzio, franchising, opera, rete, somministrazione, società di persone e subfornitura. Il leasing non vi compare.
Una distinzione da non smarrire
Fin qui il diritto. Ma il principio dice una cosa precisa e limitata: nel leasing immobiliare la mediazione non è obbligatoria. Non dice che sia inutile.
Chi ha seguito una crisi di leasing immobiliare conosce gli interessi in gioco: per l’utilizzatore, conservare l’immobile in cui lavora o vive; per il concedente, rientrare del credito senza affrontare i tempi e i costi di un recupero giudiziale e di una ricollocazione del bene. Sono interessi che una sentenza su inadempimento e risoluzione fatica a comporre e che un tavolo di confronto, invece, può far emergere. Pensiamo a una rimodulazione dei canoni, a un riscatto anticipato, a un subentro concordato.
La competenza processuale dell’avvocato, che gli consente di stabilire con precisione se l’eccezione di improcedibilità sia fondata, è la stessa che gli serve per valutare con lucidità quanto valga, per il suo assistito, l’alternativa giudiziale all’accordo. Quando il saldo di quella valutazione è incerto, la mediazione volontaria resta una strada aperta, così come quella demandata dal giudice (art. 5-quater), che non dipende dalla materia.
Le conseguenze pratiche
- Nelle controversie di leasing immobiliare l’eccezione di improcedibilità per mancata mediazione non dovrebbe trovare accoglimento.
- Se nella stessa causa confluiscono domande relative a rapporti diversi, ad esempio un conto corrente collegato, occorre valutare caso per caso: l’art. 5 guarda alla materia della controversia, non al tipo di soggetto coinvolto.
- L’assenza dell’obbligo non esclude l’opportunità: proporre la mediazione resta una scelta strategica, da ponderare prima di depositare l’atto introduttivo.
Domande frequenti
Per una lite sul leasing immobiliare serve la mediazione obbligatoria?
No. Secondo Cass. n. 24125/2026 il leasing immobiliare non rientra nei contratti bancari e finanziari dell’art. 5 D.Lgs. 28/2010.
Il leasing è stato aggiunto alle materie dopo la riforma Cartabia?
No: l’art. 5, comma 1, vigente non comprende il leasing tra le materie per cui la mediazione è condizione di procedibilità.
Si può comunque usare la mediazione per un leasing?
Sì, come mediazione volontaria o se il giudice la dispone ai sensi dell’art. 5-quater D.Lgs. 28/2010.
Per approfondire
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Riferimenti: Cass. civ., Sez. III, ord. n. 24125 del 27/07/2026, Rv. 679493-01 (massima ufficiale consultata su Italgiure; testo integrale non ancora esaminato). Conformi: Cass. n. 15200/2018, Rv. 649305-02; in tema di fideiussione, Cass. n. 31209/2022. Norme: artt. 5, comma 1, e 5-quater D.Lgs. 28/2010 (testo vigente verificato su Normattiva).
Le pronunce citate sono consultabili, con massima e principio di diritto, nell’Osservatorio Giurisprudenziale di Adierre Cameco, riservato agli iscritti. Questo contenuto ha finalità informative e non costituisce parere legale. Vai all’Osservatorio
Avv. Marino Iannone – Responsabile Scientifico, Adierre Cameco S.r.l.